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（大概因?yàn)槭菑腤ORD拷過(guò)來(lái)的原因，前一個(gè)帖子太多亂碼了，重新發(fā)一次吧）
從3月到7月24日，完成一買一賣。從天河搬到南沙。中間的酸甜苦辣就不多說(shuō)了，只能慶幸最后的結(jié)果還是比較順利。賣的時(shí)候，買家和中介耽誤了不少時(shí)間；買的時(shí)候，因?yàn)橼H樓原因沒有選擇按揭，中間也走了一點(diǎn)彎路。然后許多時(shí)候都是在媽網(wǎng)上找交易流程，但感覺不少人寫的都不是很全。個(gè)人就把這兩次交易的過(guò)程和注意事項(xiàng)記錄下來(lái)，給到大家一個(gè)參考吧，也算是對(duì)媽網(wǎng)的一個(gè)回饋。
一、放房/看房
這個(gè)過(guò)程比較簡(jiǎn)單，主要的就是跟中介談好中介費(fèi)。我們賣的時(shí)候，被中介忽悠，許諾給0.5%的中介費(fèi)，最終折合到總價(jià)的減免中。正常的話，放盤是免費(fèi)的，買房才需要給中介費(fèi)。我們的買賣都差不多是1個(gè)點(diǎn)。賣時(shí)是裕豐，買時(shí)是古格（南沙）。相對(duì)來(lái)說(shuō)，裕豐比古格專業(yè)一點(diǎn)，不過(guò)也看店和人。后來(lái)我們看中了南沙的一套房，讓裕豐幫我們談，結(jié)果就直接搞砸了，一直有點(diǎn)耿耿于懷。一般來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的中介費(fèi)都可以談到一個(gè)點(diǎn)左右（小戶型的可能貴一點(diǎn)），鏈家系的貴一些（包括鏈家、德祐，尤其是走貝殼網(wǎng)流程），正常2個(gè)點(diǎn)，但工作人員透露的口風(fēng)是可以談，感覺上1.5個(gè)點(diǎn)是問(wèn)題不大。
另外給到賣房的一個(gè)建議，中介會(huì)讓員工假扮購(gòu)房者來(lái)壓價(jià)，一定要擦亮眼睛，不要上當(dāng)。我們當(dāng)時(shí)賣房時(shí)咬死了一口價(jià)，并另外委托置家買賣，同時(shí)也聯(lián)系了鏈家準(zhǔn)備上貝殼網(wǎng)，然后懷疑是裕豐讓他的員工假裝是置家中介，大呼小叫說(shuō)你的價(jià)格太貴了，他們沒有賣這么貴的，放一兩年才有可能成交。一開始沒反應(yīng)過(guò)來(lái)，以為我們的價(jià)格不符合市場(chǎng)價(jià)，最后被成功壓價(jià)。后來(lái)才反應(yīng)過(guò)來(lái)應(yīng)該是中介伎倆。我們的房子至少賣低了10萬(wàn)+。
建議買賣雙方都上貝殼網(wǎng)了解市場(chǎng)行情。貝殼網(wǎng)上的價(jià)格是真實(shí)的，其他的平臺(tái)太多水分，比如安居客等。另外也可以在貝殼網(wǎng)上看好房子，再聯(lián)系非鏈家的中介去談，降低一點(diǎn)中介費(fèi)。
二、雙方簽訂意向合同
這個(gè)沒啥太多需要注意的，主要就是注意違約金，以及過(guò)戶的家具、家電。如果存在一定的變數(shù)，如賣家房子存在法院查封等因素的話，需要寫好和平解約。
準(zhǔn)備材料：身份證，查冊(cè)資料（任意一家房管局24小時(shí)自助打印，可同時(shí)查家里所有人的名下房產(chǎn)），房產(chǎn)證（如果房產(chǎn)證抵押在銀行，需要申請(qǐng)加蓋銀行章的復(fù)印件）
三、網(wǎng)簽
簽了意向合同后理論上就可以網(wǎng)簽了。一般大的中介都可以直接在分店或者是總部進(jìn)行網(wǎng)簽，好像模式都不一樣，周末可以安排網(wǎng)簽。在裕豐網(wǎng)簽時(shí)，我們要在手機(jī)上操作，并人臉識(shí)別，在古格就全部他們替你辦好。記得讓中介多打印一兩份網(wǎng)簽材料，自己至少帶走一份，后續(xù)可能有用。
準(zhǔn)備材料：
業(yè)主：夫妻雙方本人攜帶夫妻雙方身份證原件，雙方戶口本原件，結(jié)婚證原件；房產(chǎn)證原件（或者復(fù)印件加蓋銀行業(yè)務(wù)章）。
買家：夫妻雙方本人攜帶夫妻雙方身份證原件，雙方戶口本原件，結(jié)婚證原件。
四、確定按揭/贖樓公司
我們賣房是找的第三方贖樓，還算比較靠譜。贖樓有兩個(gè)方案，一個(gè)是墊資過(guò)橋，1.8%+公證費(fèi)（從墊資到收款1個(gè)月內(nèi)，超過(guò)1個(gè)月要再加錢，另外收款是從首付款里扣減，好處是不限制按揭銀行），二是跨行贖樓（類似于早期的轉(zhuǎn)按揭），我們最后談下的費(fèi)用是1.1%+銀行利息（一個(gè)月0.6-0.7%）+公證費(fèi)（700元，實(shí)際上就是找個(gè)名目收錢，沒有任何用處），費(fèi)用是包三個(gè)月，即從墊資到收款不超過(guò)3個(gè)月，費(fèi)用都是1.1%，利息按實(shí)際時(shí)間收取。有看到別人說(shuō)是可以0.8%+0.4%的利息，但是我們咨詢了幾家，都沒有做到這么低。另外買家一起談好按揭費(fèi)2000元，包房產(chǎn)評(píng)估。我后來(lái)買房時(shí)本來(lái)也想找他們按揭，南沙的按揭費(fèi)他們報(bào)價(jià)要3000元。
贖樓是整個(gè)交易中最麻煩、也是出意外最多的環(huán)節(jié)。主要是幾個(gè)問(wèn)題：
1）盡快提交贖樓申請(qǐng)。我的是招行，審核周期是22個(gè)工作日（一個(gè)多月）。據(jù)說(shuō)年初招行有活動(dòng)，一天就審核完畢（估計(jì)是資金緊張，想盡快回款），而近期央行放水，所以銀行是閑置資金太多，因此想提早還款難，放款就快。據(jù)說(shuō)工行最慢，有的要三四個(gè)月才能完成贖樓。我在南沙的賣家是自己贖樓，建行，從申請(qǐng)到涂銷大概花了2個(gè)月左右。我的也是最后被逼的沒辦法，自己聯(lián)系招行的客戶經(jīng)理，提出把我在南沙的按揭仍然放他們招行，最后才給特批，無(wú)須等到提前贖樓審批結(jié)果，只要贖樓資金一到賬，當(dāng)天就扣款。但扣款-涂銷，仍然等待了一個(gè)星期。贖樓最快的，就是贖樓的銀行，跟新按揭的銀行是同一家，這樣一兩天就可以批下來(lái)。但是轉(zhuǎn)按揭好像只有四大銀行才能做，招行做不了。我贖樓前后花了一個(gè)多月的時(shí)間，這個(gè)是最浪費(fèi)時(shí)間。也因?yàn)橼H樓原因，自己跑銀行按揭，后續(xù)就沒再找按揭公司代辦。算下來(lái)加上一些走彎路，實(shí)際時(shí)間還更節(jié)省一點(diǎn)，費(fèi)用就不用說(shuō)了，一分錢都沒再掏過(guò)。缺點(diǎn)是不能比較利率。好在最后招行有活動(dòng)給降了利率，跟按揭公司推薦的也都差不多了
2）墊資過(guò)橋，需要收走贖樓方的銀行卡、身份證、U盾、銀行卡綁定的手機(jī)卡。所以最好提前準(zhǔn)備。身份證可以補(bǔ)辦一張，上金盾網(wǎng)上查，有些派出所是24小時(shí)可以自助辦理的（需自己拍好證件照）。U盾密碼最好去銀行重新設(shè)置，跟銀行卡全部設(shè)置成一個(gè)號(hào)碼，避免出錯(cuò)。我當(dāng)時(shí)就因?yàn)閁盾密碼不對(duì)，浪費(fèi)了幾天時(shí)間。轉(zhuǎn)按揭的話，這些資料等到過(guò)戶完成當(dāng)天就可以領(lǐng)取。墊資的話就需要等到扣款成功后才能領(lǐng)取。
提醒下：按揭可以自己直接去銀行辦理，免收任何費(fèi)用，包括銀行評(píng)估費(fèi)等。
五、提交按揭申請(qǐng)
我的買賣都是組合貸。商貸因?yàn)槭且行汹H樓，所以提早了一個(gè)多月提交，一直等到賣房交易完成，查冊(cè)名下無(wú)房時(shí)才正式進(jìn)入按揭流程。
如果是正常的按揭，可以讓銀行代為一并提交公積金申請(qǐng)。那樣的話就簡(jiǎn)單許多。
公積金貸款最便捷的方式，便是自己在微信上關(guān)注“廣州住房公積金管理中心”，自助提交申請(qǐng)。按照流程規(guī)定，從提交資料到審核通過(guò)最多3個(gè)工作日。比柜臺(tái)申請(qǐng)高效多了（柜臺(tái)申請(qǐng)正常7-9個(gè)工作日）。前提是資料必須填對(duì)。我個(gè)人資料有三處填錯(cuò)，其中一處是房產(chǎn)證漏拍了樓層分布圖，這個(gè)審核時(shí)被退回補(bǔ)充提交就可以。一處是共有產(chǎn)權(quán)人頁(yè)面無(wú)須填寫自己資料，只需要填寫對(duì)方資料（如夫妻），這個(gè)并非原則性問(wèn)題。最主要的一個(gè)錯(cuò)誤就是放款銀行一定要問(wèn)清，一般是**銀行廣州支行，我錯(cuò)填成了開戶支行，最后面簽時(shí)被工作人員指出，只能作廢，重新走線下流程申請(qǐng)。那工作人員不錯(cuò)，給加快了進(jìn)度，最終4個(gè)工作日重新接到面簽通知。面簽通過(guò)后，需要返回銀行蓋章，再由銀行工作人員拿回公積金擔(dān)保公司處，正常是三個(gè)工作日。最好催一下你的銀行客戶經(jīng)理。我的是剛好商貸同期下來(lái)，客戶經(jīng)理連同商貸同貸書和公積金同貸書一起拿給公積金，在過(guò)戶的時(shí)候公積金的工作人員一起帶到房管局。
自助申請(qǐng)需要的資料，按照流程來(lái)準(zhǔn)備好就可以。提交申請(qǐng)可以選擇就近的公積金辦公地點(diǎn)，不需要是房產(chǎn)所在地。面簽時(shí)，如果買賣雙方都是共有產(chǎn)權(quán)，需要一起到場(chǎng)；如果只是一方產(chǎn)權(quán)，那么一方到場(chǎng)就可以。
公積金完成面簽之后，一般一個(gè)工作日就會(huì)完成首付托管資金扣款。
商貸倒是需要夫妻雙方一起到場(chǎng)，有個(gè)簽字需要雙方。
商貸、公積金現(xiàn)在都不需要自己查征信了，其實(shí)現(xiàn)在有不少銀行都提供在線自助查征信，像我自己就上招行APP上申請(qǐng)征信查詢，然后將PDF發(fā)送到郵箱，自己打印出來(lái)。征信不超過(guò)6次違約，都沒有什么影響。
公積金是不需要線下房產(chǎn)評(píng)估，有個(gè)線上自動(dòng)評(píng)估，不過(guò)要求每月還款金額不得超過(guò)公積金繳納金額的50%，另外一手房貸款期限不超過(guò)30年，二手房不超過(guò)20年，最高金額不超過(guò)60萬(wàn)，可以夫妻兩人一起申請(qǐng)公積金貸款。
商貸要查流水和負(fù)債率，如果有大額貸款的話，銀行會(huì)要求你先還清。如果個(gè)人的流水、征信或者是負(fù)債率不合格，就最好找中介公司替你搞定，前提是支付一定的手續(xù)費(fèi)。
商貸的利率會(huì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整的。我的是5月份提交的商貸申請(qǐng)，當(dāng)時(shí)是4.65基準(zhǔn)+35BP，7月份正式審批時(shí)，剛好招行有個(gè)優(yōu)惠活動(dòng)，降到4.65基準(zhǔn)+15BP。也算是小幸運(yùn)。
純商貸的話如果找一些外資銀行，利率更低，之前我收到的最低報(bào)價(jià)是匯豐還是花旗4.6%，不過(guò)外資銀行就不接受組合貸。
公積金資料：
（買家）
1.夫妻雙方身份證2.夫妻雙方戶口本3.結(jié)婚證4.銀行卡
5、網(wǎng)簽合同
6、承諾書、金融授權(quán)書、征信查詢授權(quán)書（線上申請(qǐng)，線下應(yīng)該不需要）
（賣方）
1、身份證
2、銀行卡
3、房產(chǎn)證
六、稅審
過(guò)戶之前需要先進(jìn)行稅審，我的是中介代為辦理的，具體流程不清。只知道幾個(gè)細(xì)節(jié)：
·稅審跟按揭流程無(wú)關(guān)，不需要等到同貸書下來(lái)后才開始申請(qǐng)。正常審核時(shí)間是1-3個(gè)工作日。
·稅審?fù)ㄟ^(guò)后，需要在15個(gè)工作日內(nèi)完成入戶與交稅，否則將產(chǎn)生每天萬(wàn)分之五的違約金，所以也不宜太早。組合貸可以拿到其中一個(gè)同貸書的時(shí)候再開始提交稅審
七、預(yù)約過(guò)戶、抵押
公積金處收到銀行提交的蓋章資料之后，正常1-3個(gè)工作日會(huì)發(fā)出一條通知，內(nèi)容大意是已完成面簽，請(qǐng)預(yù)約抵押登記的時(shí)間。
這個(gè)最好自己關(guān)注“廣州住房置業(yè)融資擔(dān)保有限公司”微信公眾號(hào)，綁定個(gè)人資料，可以及時(shí)查詢進(jìn)度及辦理流程。
收到短信，并確認(rèn)商貸同貸書已下來(lái)，就可以預(yù)約過(guò)戶和抵押，廣州市規(guī)定只能申請(qǐng)兩個(gè)工作日之后的抵押申請(qǐng)。另外公積金的辦公時(shí)間是有限制的，天河的是周一至周四上午9:30-12:00，南沙則是周一、二、三、五上午9:30-12:00，最好自己確認(rèn)下房產(chǎn)所屬區(qū)域的辦公時(shí)間。
抵押是由買家申請(qǐng)，過(guò)戶則由賣家申請(qǐng)。需提醒的是，過(guò)戶和抵押的可預(yù)約時(shí)間未必一致，最好先確認(rèn)好可預(yù)約時(shí)間，再一起選擇， 如果無(wú)法協(xié)調(diào)的或者想趕時(shí)間的，就去房管局現(xiàn)場(chǎng)取號(hào)。只是現(xiàn)場(chǎng)取號(hào)給排的時(shí)間會(huì)晚一點(diǎn)。我們當(dāng)時(shí)申請(qǐng)時(shí)，抵押先選了周四，過(guò)戶只有周五時(shí)間，后來(lái)就沒有預(yù)約過(guò)戶時(shí)間，周四去了現(xiàn)場(chǎng)取號(hào)，剛好有人取消預(yù)約，工作人員就把號(hào)給了我們。
八、過(guò)戶、入押、交稅、贖樓涂銷、水電煤氣過(guò)戶
這五個(gè)現(xiàn)在是可以一站式辦理。贊一下南沙房管局，過(guò)戶和交稅是一個(gè)窗口，同步辦理，非常方便。只要資料齊全的話，基本上十多分鐘就可以辦理好。
水電過(guò)戶可以現(xiàn)場(chǎng)辦理，煤氣過(guò)戶可以現(xiàn)場(chǎng)預(yù)約入戶檢查。這些可以憑借過(guò)戶回執(zhí)的拍照就可以辦理，賣家可以不用到場(chǎng)。
查冊(cè)可以當(dāng)天在房管局過(guò)戶時(shí)現(xiàn)場(chǎng)查詢及打印，不需要額外跑一趟。另外辦理過(guò)戶之前，需要提前聯(lián)系公積金的工作人員，讓他將公積金資料和商貸資料給你；辦理過(guò)戶之后，需要將回執(zhí)給回他。同時(shí)簽訂一份委托書，到時(shí)新房產(chǎn)證會(huì)由公積金和銀行那邊代領(lǐng)。
過(guò)戶完之后其實(shí)就沒什么事了，尤其是招行這種要將房產(chǎn)證收走的。。。
新房產(chǎn)證正常是一周內(nèi)出來(lái)，一般3個(gè)工作日。新證出來(lái)后3天內(nèi)公積金會(huì)將首付托管的部分放款。最近銀行比較寬松，放款超快，我賣房的時(shí)候是首付放款后，第二天就收到商貸尾款，第三天收到公積金貸款尾款。
過(guò)戶需準(zhǔn)備的資料：
（首套買家）?
1. 身份證(夫妻雙方）原件及復(fù)印件正反面 2份
2. 結(jié)婚證（離婚證、離婚協(xié)議、法院判決書）原件及復(fù)印件 2份
3. 戶口本（戶主頁(yè)+夫妻雙方+未成年子女）原件及復(fù)印件 ?2份 ? 復(fù)印格式（戶主頁(yè)+個(gè)人頁(yè)），復(fù)印同一張A4紙 ? ? ?
4. 有效期內(nèi)的以家庭為單位的查冊(cè)紙（夫妻雙方+未成年子女包括曾用名）(查冊(cè)有效期為3天)
5.非廣州市戶口提供近5年不間斷社?；騻€(gè)稅
（賣家提供）?
1.身份證（夫妻雙方）原件及復(fù)印件正反面 ?2份 ?
2.結(jié)婚證原件及復(fù)印件 ? 1份
3.戶口本（戶主頁(yè)+夫妻雙方）原件及復(fù)印件 ?1份(戶主頁(yè)+個(gè)人頁(yè)）
4.有效期內(nèi)的以家庭為單位的查冊(cè)紙（夫妻雙方+未成年子女包括曾用名）(查冊(cè)有效期為3天)
5.房產(chǎn)證原件及復(fù)印件1份。備注：還需復(fù)印圖紙頁(yè)按1：1比例復(fù)?。?張）
6.若有抵押情況下，須帶齊銀行出具的贖證資料
整體上講，買賣雙方需要出場(chǎng)的：合同簽約，網(wǎng)簽，公積金面簽，商貸申請(qǐng)（面簽），過(guò)戶，一共五次。另外我作為買方，因?yàn)樽约荷陥?bào)按揭，然后除了交稅外，沒有再額外交過(guò)一分錢。
最后建議大家關(guān)注三個(gè)微信公眾號(hào)：
1、廣州住房公積金管理中心：可以線上申請(qǐng)貸款，預(yù)約面簽，了解進(jìn)度等
2、廣州住房職業(yè)融資擔(dān)保有限公司：主要是預(yù)約抵押
3、廣州不動(dòng)產(chǎn)登記：主要是查冊(cè)，及時(shí)了解自己名下房產(chǎn)信息，也可以將查詢信息下載下來(lái)提交給到銀行，免去房管局打印查冊(cè)
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發(fā)表于 2020-7-24 18:57
